土地所有权与土地使用权 土地所有权属于谁

论我国实际存在的个人土地所有权

一、个人土地所有权的性质。在我国,土地所有权的主体依法只有两种:国家和农民集体。个人不能成为土地所有权的主体,所以,个人土地所有权是非法的。虽然个人土地所有权非法,但由于其广泛存在于现实生活中,故有必要予以探讨。

二、个人土地所有权产生于国家对农民集体土地的征收过程中。民法典第二百四十三条第一款规定:“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。”个人土地所有权就是在“征收集体所有的土地”的过程中产生的。

三、“征收集体所有的土地”的程序。民法典第二百四十三条第二款规定:“征收集体所有的土地,应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用,并安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。”

四、上征和下征。上征是指依照民法典第二百四十三条第二款或各时期相关的法律规定进行的征收。下征也叫预征收或半征收,是指这样一种征收:征地者在履行向农民集体支付土地补偿金的征地义务后,中止了对其他征地义务的履行,但被征地农民户口转为非农户口。

五、下征的特征与土地个人所有权的取得。

1. 下征是征地程序在进行期间的长期中止。中止时间长度不一,就本人掌握的情况而言,一般均超过20年。

2. 下征后原农民集体失去了对土地的所有权。农民集体收到土地补偿费后,失去了土地所有权,原集体土地使用权登记簿交国有土地管理部门。

3. 下征后国家未取得土地所有权。因下征是未完成的征收,故国家并未取得土地所有权。国有土地管理部门也不把下征取得的土地登记为国有土地,其使用权在不动产登记中心也是查不到的,只能在国有土地的基层管理部门查到其保管的原集体土地使用权。

4. 下征后原土地使用者取得个人土地所有权。下征后,土地所有权既不属于原农民集体,也不属于国家(除前面所讲的原因外,也是因为双方均不承认属于他们所有),原土地使用权人事实上取得土地所有权。

六、个人土地所有权的特征。

1. 完整性。个人对其所有的土地享有占有、使用、收益、处分的全部权限。但处分一般以用益物权的形式处分。

2. 独立性。个人土地所有权的行使不受法律制约。这是因为我国法律没有规定个人土地所有权,因此没有对个人土地所有权管理的相关法律。

3. 无偿性。个人土地所有权人使用自己的土地当然是无偿的,无须向任何单位支付土地使用费。

4. 免税性。个人土地使用权人使用土地的收益,一般不缴纳税收,这是因为国家没有相应法律。

5. 非法性与合法性。个人土地所有权是非法的,这个本文一开始就已经说过。但个人取得土地使用权的方式是合法的。

七、个人对其所有土地的利用。

个人获得土地所有权后,虽然原农民集体发放的权属证书上的土地用途是宅基地或其他用地,但实际上都被个人土地所有权人当作建设用地予以利用,建造办公用房或者厂房自用或出租,以获取收益。国土管理部门不会阻止其建设,也不会强制拆除,原村集体也不会去管,这是因为两者都没有法定权限,也不乐意去管。

八、个人土地的征收。虽然个人拥有土地所有权的期限一般都很长,但并不是无限长,在当地政府恢复征收行为继续征收时,个人土地所有权因征收的完成而丧失。征收时,个人土地所有权不予补偿,这是因为原来已经向农民集体做了补偿,而且个人土地所有权是非法的,取得个人土地所有权也是无偿的。通过转让取得的个人土地所有权也一样。

九、个人土地上建筑物的征收。关于个人在自己土地上建造的房屋的性质,除下征前已经获得批准的建筑外,土地管理部门一般当做违法建筑对待,但继续征收土地时都会给予补偿,补偿费用要看当地恢复征收时制定的具体政策。

十、个人土地使用权的强制执行。在执行时,个人土地所有权视为不存在,只执行个人土地使用权,一般保持现状予以拍卖,拍卖时告知竞拍人土地使用权现状及风险。

十一、由于个人土地所有权人的获益巨大,个人土地所有权并不是一般人所能取得,其取得大部分与腐败有关。个人土地所有权的广泛存在,意味着其治理或消除是一个长期而艰巨的任务。

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